Häufige Fragen

rund um das Baugeschehen

Bauen im Außenbereich - da kann ich doch machen was ich will ...

... oder?

Bauen im Außenbereich

Der § 35 des Baugesetzbuchs (BauGB) ist die rechtliche Grundlage für das Bauen im Außenbereich. Grundsätzlich ist der Außenbereich von baulichen Anlagen freizuhalten. Lediglich bauliche Vorhaben mit einem natürlichen Standortbezug wie land- und forstwirtschaftliche Betriebe dürfen dort errichtet werden. Im Übrigen dient der Außenbereich der Sicherung der natürlichen Lebensgrundlagen sowie der Erholung der Bevölkerung.

Als Außenbereich werden alle Flächen bezeichnet, die nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB) und auch nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (§ 34 BauGB) liegen.

Beim Bauen im Außenbereich unterscheidet das BauGB zwischen "privilegierten", "sonstigen" und "teilprivilegierten" Vorhaben. Zum § 35 BauGB gibt es eine Fülle von gerichtlichen Entscheidungen. Außerdem beeinflussen z. B. landschafts-, wasser- oder straßenrechtliche Regelungen die baurechtliche Entscheidung, ob im Außenbereich gebaut werden darf.

Deshalb unser Tipp:

Lassen Sie sich von uns beraten, ob Ihr Vorhaben im Außenbereich möglich ist.

Abstandsfläche? - Was ist denn das?

Abstandsflächenermittlung

Warum muss mein Haus eine Abstandsfläche zum Nachbarn einhalten?

Als Abstandsfläche bezeichnet man eine gedachte Fläche vor den Außenwänden von Gebäuden, die grundsätzlich von Bebauung freizuhalten ist.

Die Hauptgründe für Abstandsflächen sind eine ausreichende Belichtung und Belüftung, der Brandschutz und der Sozialabstand zwischen benachbarten Gebäuden. Die Abstandflächen sind im § 6 BauO NRW geregelt.

Grundsätzlich sind Gebäude auf dem zugehörigen Baugrundstück so anzuordnen, dass die Abstandflächen nur auf dem "eigenen" Grundstück liegen. Abstandflächen dürfen sich darüber hinaus bis zur Mitte von angrenzenden öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen erstrecken. Falls Sie ein Gebäude ändern wollen, z. B. durch einen Anbau an ein Wohnhaus, verändern sich auch die Abstandflächen. Die Einhaltung der entsprechenden Vorschriften müssen Sie im Zuge der Genehmigungsplanung nachweisen.

Bitte beachten Sie:

Abstandsflächen dürfen sich grundsätzlich nicht überdecken. Abstandsflächen dürfen auf das Nachbargrundstück fallen, wenn vom Nachbarn eine Abstandsflächenbaulast übernommen wird. Die Übernahme von Abstandsflächen auf ein Grundstück wird im Baulastenverzeichnis vermerkt.

Die Abstandsflächen werden aus den umgeklappten Außenwänden eines Gebäudes gebildet, wobei die Tiefe der Abstandsfläche um einen bestimmten Faktor reduziert wird. Die BauO NRW geht dabei von der Wandhöhe H aus. Zu dieser Höhe H wird die Höhe von Dachflächen zwischen 45° und 70° Neigung zu einem Drittel, bei mehr als 70° Neigung voll hinzugerechnet.

• 0,4 H wenn nichts anderes bestimmt ist
• 0,25 H in Gewerbe- und Industriegebieten

Für bestimmte privilegierte Bauwerke, wie zum Beispiel Garagen oder Gartenhütte sieht die BauO NRW Ausnahmen vor. In allen anderen Fällen muss der Mindestabstand 3,0 m betragen. Auch der geringste Abstandsflächenverstoß ist unzulässig.

Zur richtigen Einschätzung Ihres Vorhabens nehmen Sie bitte ein persönliches Gespräch in der Bauberatung wahr.

Barrierefreies Bauen - was muss ich beachten?

Allgemein

Die gestaltete Umwelt sollte für alle Menschen barrierefrei auffindbar, zugänglich und nutzbar sein. Mit dieser Forderung des Behindertengleichstellungsgesetzes NRW (BGG NRW) wird das Ziel verfolgt, allen Menschen die gleichen Chancen auf eine selbst bestimmte Lebensführung einzuräumen. Eine wesentliche Voraussetzung für eine gleichberechtigte Teilhabe am Leben in der Gesellschaft ist eine barrierefreie Gestaltung des öffentlichen Raumes und der öffentlichen Gebäude. Laut BGG NRW ist Barrierefreiheit dann gegeben, wenn eine Nutzung für Menschen mit und ohne Behinderungen gleichermaßen möglich ist – grundsätzlich ohne fremde Hilfe und in der allgemein üblichen Art und Weise.

Allgemeine Informationen zu dem Thema Barrierefreiheit erhalten Sie u. a. hier:

• Barrierefreies Bauen – eine verantwortungsvolle Aufgabe
• Agentur Barrierefrei NRW

Öffentliche Gebäude

Wird ein Gebäude neu errichtet oder geändert, ist die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) zu beachten. Die Barrierefreiheit von öffentlich zugänglichen Gebäuden ist im § 49 Abs. 2 BauO NRW geregelt. Die Vorschrift bezweckt, dass in öffentlich zugänglichen baulichen Anlagen in den Teilen, die einem allgemeinen Besucherverkehr dienen, Menschen mit Behinderungen, alte Menschen und Personen mit Kleinkindern gegenüber den sonstigen Besucherinnen und Besuchern nicht benachteiligt werden. Es kommt darauf an, dass die genannten Personen die baulichen Anlagen und Einrichtungen barrierefrei erreichen und ohne fremde Hilfe zweckentsprechend nutzen können. Im Oktober 2010 ist der erste Teil der DIN 18040 Barrierefreies Bauen erschienen. Informationen dazu finden Sie hier:

• DIN 18040-1 Barrierefreies Bauen - Planungsgrundlagen - Teil 1: Öffentlich zugängliche Gebäude
• Checkliste PDF-Datei / 25,4 KB

Wohnungen

Im Bereich des Wohnungsbaus ist § 49 BauO NRW die Rechtsgrundlage für barrierefreies Bauen. In Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen müssen die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar sein. Das bedeutet, dass auf dem Grundstück entsprechende bauliche Vorkehrungen getroffen werden müssen, wie z. B Rampen, erforderliche Bewegungsflächen, ggf. Aufzüge. Dafür gibt es seit September 2011 die DIN 18040-2. Informationen dazu finden Sie hier:

• DIN 18040-2 - Barrierefreies Bauen - Planungsgrundlagen - Teil 2: Wohnungen

Bei Fragen ...

... wenden Sie sich bitte an die Bauberatung.

Ich möchte eine Garage (…ein Carport…) errichten. Was muss ich beachten?

Carport

Garagen und Carports (überdachte Stellplätze = offene Garagen) sind genehmigungspflichtig, wenn die Bedingungen nach §62 Abs. 1 BauO NRW nicht erfüllt sind.

Ohne eigene Abstandflächen sowie in den Abstandflächen eines Gebäudes sind Garagen und Carports unter folgenden Voraussetzungen zulässig (§ 6 Abs. 8 BauO NRW):

• Mittlere Wandhöhe max. 3 m über Geländeoberfläche an der Gren­ze. Die Höhe von Giebelflächen ist zu berücksichtigen, die Höhe von Dächern > 30° ist an der Traufseite hinzuzurechnen.
• Keine Öffnungen in den der Nachbargrenze zugekehrten Wänden, Gesamtlänge incl. aller bereits vorhandenen Abstellräume, Garten- und Gewächshäuser je Nachbargrenze max. 9 m zu allen Nachbargrenzen max. 15 m.

Dies gilt auch:

• für Gebäude, die zu Abstellzwecken genutzt werden (keine Lagerung von Heizöl oder Festbrennstoffen), sowie für Gewächshäuser.
• wenn sie nicht direkt an der Grundstücksgrenze errichtet werden (bis zu 3 m).

Die Länge der Zu- und Abfahrten zwischen Garagen und öffentlichen Verkehrsflächen muss i. Allg. mindestens 3 m betragen (Ausnahmen möglich).

Zur richtigen Einschätzung Ihres Vorhaben fragen Sie bei der Bauberatung nach.

Ich möchte ein Gartenhaus aufstellen. Benötige ich dafür eine Baugenehmigung?

Gartenhaus

Die Frage kann nicht allgemein beantwortet werden, es kommt da auf den Einzelfall an.

Kleine Hütten sind teilweise genehmigungsfrei (ohne Aufenthaltsräume bis 75 m³), müssen aber unter Umständen auch zu den Nachbargrenzen einen bestimmten Abstand einhalten. Möglicherweise liegt Ihr Grundstück auch im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der Vorgaben für Gartenhäuser beinhaltet.

Zur richtigen Einschätzung Ihres Vorhabens raten wir Ihnen zu einem persönlichen Beratungsgespräch.

Probleme mit dem Nachbarn?

„Was Du nicht willst….“

Bei Problemen mit dem Nachbarn empfiehlt sich ein Blick in das Nachbarrechtsgesetz des Landes Nordrhein-Westfalen. Das Nachbargesetz regelt nämlich z.B. Grenzabstände von Bäumen, Pflanzen und Gebäuden, Zäune, Grundstücksvertiefungen und Erhöhungen, Immissionen (z.B. Lärm, Gerüche etc.) und vieles mehr. Somit bietet das Nachbarrecht Informationen für alle nicht baurechtsrelevanten Themen Ihr Grundstück betreffend. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, bei „Streitigkeiten an der Grundstücksgrenze“ das Schiedsamt als Schlichterstelle zu beteiligen.

Links

• Nachbarrechtsgesetz
• Schiedsamt

Schwarzbau ... was macht die Behörde?

"Schwarzbau"

Wenn Sie ohne eine erforderliche Baugenehmigung eine bauliche Anlage bauen, erweitern, sonst wie ändern oder auch nur die Art der Benutzung ändern (z. B. statt Wohnnutzung eine gewerbliche Nutzung), ist dies baurechtlich gesehen illegal.

Die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde kann gegen ungenehmigte und deshalb illegale Baumaßnahmen und Nutzungsänderungen sowohl während der Bauphase als auch später, während der Nutzung, einschreiten.

Dabei kann sie "nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen treffen", wie es in dem § 58 Abs. 2 Satz 2 BauO NRW heißt. Erforderlich sind dabei jeweils die Maßnahmen, die zur Erreichung des angestrebten Ziels (Herstellung rechtmäßiger Zustände) geeignet sind. Die Bauaufsichtsbehörde kann deshalb ein ordnungsbehördliches Verfahren einleiten. Dabei kann sie ggf. eine Nutzungsuntersagung, die Einstellung der Bautätigkeit und/oder die Beseitigung der baulichen Anlage verfügen.

Gänzlich unabhängig von diesen Maßnahmen sind die Bußgeldverfahren, die parallel dazu auf der Grundlage von § 86 BauO NRW in Verbindung mit dem Ordnungswidrigkeitengesetzes des Bundes (OWiG) eingeleitet werden können.

Nicht erforderlich ist eine Baugenehmigung nur für solche Maßnahmen, die nach der BauO NRW als "genehmigungsfrei" gelten. Die entsprechenden Genehmigungsverfahren und Kataloge (z. T. mit bestimmten Qualitätsanforderungen) finden Sie in den §§ 62 und 63 BauO NRW.

Mehr Details dazu

Muss ich für meine geplante Anlage für Solarenergie/Photovoltaik einen Bauantrag stellen?

Generell ist die Errichtung von Solaranlagen, die auf oder an Gebäuden angebracht werden sollen, genehmigungsfrei. Dies gilt ebenso für gebäudeunabhängige Solaranlagen mit einer Höhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze bis zu 9 m.

Falls jedoch durch das Auf- und Anbringen einer solchen Anlage eine Nutzungsänderung des Gebäudes entsteht, bedarf diese der Genehmigung.

Das Oberverwaltungsgericht (OVG NRW) hat klargestellt, dass eine gewerblich betriebene Photovoltaikanlage eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung eines im Außenbereich privilegierten Gebäudes darstellen kann. In dem vom OVG NRW zu entscheidenden Fall waren auf dem Dach einer bislang privilegiert genutzten Reithalle Photovoltaikmodule angebracht worden. Der erzeugte Strom wurde nicht von dem landwirtschaftlichen Betrieb genutzt, sondern gegen ein monatliches Entgelt in das Netz eines Energieversorgers eingespeist. Eine solche Nutzungsänderung des Trägergebäudes sei nicht von der Genehmigungsfreistellung des § 62 Abs. 1 Nr. 3a BauO NRW erfasst.

• § 62 BauO NRW
• OVG-Beschluss
• § 35 BauGB

Bei der Bewertung, ob eine Solarenergieanlage privat oder gewerblich betrieben wird, spielt der Eigenverbrauch eine wesentliche Rolle. Wenn der Anteil des Eigenverbrauchs an Strom größer als 50 Prozent ist, wird die Anlage als „privat genutzt“ angesehen. Es liegt keine Nutzungsänderung vor und es besteht demnach auch keine Baugenehmigungspflicht. Ist der Anteil des Eigenverbrauchs kleiner als 50 Prozent, wird die Nutzung der Anlage als gewerblich betrachtet. Bei einer Nutzungsänderung in Gewerbe wird ggf. eine Baugenehmigung erforderlich. Falls Sie sich nicht sicher sind, ob Ihr Vorhaben genehmigungsfrei ist oder Fragen zu einer Nutzungsänderung haben, wenden Sie sich bitte an die Bauberatung. Wir helfen gerne weiter.

Ob Ihr Gebäude für die Installation einer Solarenergieanlage in wirtschaftlicher Hinsicht geeignet ist, erfahren Sie hier:

• Projekt AltBauNeu
• Solardachkataster

Ich möchte eine Terrasse anlegen und überdachen. Ist eine Baugenehmigung erforderlich?

Ohne Baugenehmigung dürfen Sie Pergolen sowie Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m² und einer Tiefe bis zu 4,50 m errichten. Dennoch muss Ihr Vorhaben die öffentlich-rechtlichen Vorschriften sowie die Festsetzungen eines Bebauungsplans einhalten. Es besteht die Möglichkeit, einen Antrag auf Abweichung, Befreiung oder Ausnahme zu stellen.

Bitte beachten Sie, dass eine Terrassenüberdachung nach allen Seiten Abstandsflächen auslösen kann. Der Mindestabstand von 3 m  muss eingehalten werden.

Falls Sie Fragen zur Terrassenüberdachung haben, beraten wir Sie gern.

Ich möchte eine Werbetafel aufstellen. Ist das zulässig?

Genehmigungsfrei ist die Errichtung oder Änderung von Werbeanlagen

• bis zu einer Größe von 1 m²,
• in Gewerbe-, Industrie- und vergleichbaren Sondergebieten an der Stätte der Leistung,
• in Bebauungsplangebieten, wenn die Werbeanlage den Festsetzungen einer dort enthaltenen Gestaltungssatzung entsprechen.

Bitte beachten Sie, dass Sie trotz Genehmigungsfreiheit die bestehenden Vorschriften und Gesetze (BauO NRW), die Festsetzungen eines Bebauungsplans sowie die Belange des Denkmalschutzes einhalten müssen. Einen formlosen Antrag auf Abweichung, Befreiung oder Ausnahme können Sie bei der Bauberatung stellen.

Für großflächige Werbeanlagen, die höher als 2 m sind und von denen eine Wirkung wie von Gebäuden ausgeht, brauchen Sie immer eine Genehmigung. Unter Umständen muss auch eine Sondernutzungserlaubnis beim Ordnungsamt eingeholt werden, falls die Werbeanlage in den Verkehrsraum hineinragt.

Werbeanlagen dürfen Gebäude und das Orts- oder Landschaftsbild nicht verunstalten, eine störende Häufung ist unzulässig. Außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (Außenbereich) und in Wohngebieten sind Werbeanlagen i. d. R. nur an der Stätte der Leistung zulässig, in reinen Wohngebieten nur als Hinweistafeln.

Falls Sie sich nicht sicher sind, die Bauberatung berät Sie gerne.

Ich will einen Zaun um mein Wohngrundstück errichten. Wie hoch darf er sein?

Gabionenwand

Bei der Errichtung eines Zaunes bzw. einer Einfriedung kommt es darauf an, was „ortsüblich“ ist, also wie die Zäune in der näheren Umgebung gestaltet sind. Bestenfalls dürfen Sie zu seitlichen Nachbargrundstücken und zu öffentlichen Verkehrsflächen Zäune bis zu einer Höhe von 2 m ohne eine Baugenehmigung errichten ($62 Abs.(1), 7a BauO NRW). Für höhere Zäune ist eine Baugenehmigung erforderlich.

Es ist aber möglich, dass Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, der andere Vorgaben für Zäune, Gabionen etc. beinhaltet.

Insbesondere an Straßen sind Einfriedungen, die höher als 1 m sein sollen, planungsrechtlich oft unzulässig.

Zur richtigen Einschätzung Ihres Vorhabens raten wir Ihnen zu einem persönlichen Gespräch in der Bauberatung.