Rund um die Baugenehmigung

Die Aufgaben des Bauherrn

Die Bauherrin/der Bauherr hat die Aufgabe, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen Anträge an die Bauaufsichtsbehörde weiterzuleiten. Hierzu gehören auch Vorlagen und Anzeigen. Allerdings kann die Bauherrin/der Bauherr diese Aufgaben einer Architektin/einem Architekten oder Bauingenieur/in, der/dem sogenannten Entwurfsverfasserin/ Entwurfsverfasser" übertragen.

Wechsel der Bauherrin/des Bauherrn

Der Wechsel einer Bauherrin/eines Bauherrn muss der Bauaufsichtsbehörde unverzüglich schriftlich mitgeteilt werden. Ebenfalls ist ein Wechsel der Bauleiterin/des Bauleiters der Behörde mitzuteilen. Bauherr*innen tragen eine große Verantwortung, denn sie sind nicht nur für die Sicherheit bzw. Verkehrssicherheit auf ihrer Baustelle zuständig, sondern sind auch verantwortlich für Dritte, die ggf. für die Abwicklung oder Betreuung dieses Bauvorhabens beauftragt wurden.

Verpflichtungen der Bauherrin/des Bauherrn während der Bauzeit

Bei der Ausführung des Bauvorhabens übernehmen Sie als Bauherrin/Bauherr verschiedene Verpflichtungen. Der Beginn des Bauvorhabens, die Fertigstellung des Rohbaus und die anschließende Gesamtfertigstellung müssen der Bauaufsicht mindestens eine Woche vorher mitgeteilt werden. Darüber hinaus teilen Sie der Bauaufsicht die Namen Ihrer Bauleiterin/Ihres Bauleiters und der mit der Überprüfung beauftragten Sachverständigen mit. Ihr Bauvorhaben unterliegt während der Bauzeit der behördlichen Bauüberwachung. Im Regelfall überprüfen die Baukontrolleure der Bauaufsicht anlässlich der Fertigstellung des Rohbaus und des Gesamtgebäudes die Übereinstimmung des Bauvorhabens mit den genehmigten Plänen. Eine Ausnahme gilt bei Bauvorhaben im Rahmen des Freistellungsverfahrens nach § 63 BauO NRW. Bei der Ausführung dieser Vorhaben sind lediglich eine Baubeginn- und Fertigstellungsanzeige jeweils eine Woche vor dem maßgeblichen Termin erforderlich. Abweichungen von den genehmigten Plänen stellen eine Ordnungswidrigkeit dar, die ordnungsbehördlich verfolgt und mit einem Bußgeld geahndet wird. Auch eine Nutzungsuntersagung ist bei Abweichungen von den genehmigten Plänen nicht auszuschließen. Sollten Sie während der Ausführung des Bauvorhabens feststellen, dass Änderungen erforderlich sind, so beantragen Sie diese Änderungen unverzüglich im Rahmen eines Nachtragsbauantrages. Vor dessen Genehmigung ist es Ihnen untersagt weiterzubauen.

Wenn Sie ein Gebäude bauen oder umbauen möchten oder an ein bestehendes Gebäude anbauen wollen, brauchen Sie für das jeweilige Vorhaben eine Baugenehmigung, denn die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung oder der Abbruch baulicher Anlagen sind genehmigungspflichtig.

Von diesem Grundsatz gibt es nur wenige Ausnahmen, die im § 62 BauO NRW 2018 geregelt sind. Die Vorschriften betreffen bauliche Anlagen geringer Größe und Bedeutung und sehen vor, dass bei solchen Vorhaben die Genehmigungspflicht entfällt.

Sie brauchen zum Beispiel keine Baugenehmigung bei

• Gebäuden im Innenbereich bis zu 75 m³ Brutto-Rauminhalt ohne Aufenthaltsräume, Ställe, Toiletten oder Feuerstätten,
• Garagen einschließlich überdachter Stellplätze mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Brutto-Grundfläche bis zu 30 m², außer im Außenbereich,
• Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m² und einer Tiefe bis zu 4,50 m, Balkonverglasungen sowie Balkonüberdachungen bis 30 m² Grundfläche, Wintergärten bis 30 m² Brutto-Grundfläche bei Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 mit einem Mindestabstand von 3 m zur Nachbargrenze
• folgende Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien - Solaranlagen in, an und auf Dach- und Außenwandflächen ausgenommen bei Hochhäusern sowie die damit verbundene Änderung der Nutzung oder der äußeren Gestalt des Gebäudes, - gebäudeunabhängige Solaranlagen mit einer Höhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze bis zu 9 m,
• Mauern einschließlich Stützmauern und Einfriedungen mit einer Höhe bis zu 2 m, außer im Außenbereich,
• nichttragende oder nichtaussteifende Bauteile innerhalb baulicher Anlagen; dies gilt nicht für Wände, Decken und Türen von notwendigen Fluren als Rettungswege,
• Werbeanlagen und Hinweiszeichen nach § 10 Absatz 3 Nummer 3 bis zu einer Größe von 1 m²,
• nicht überdachte Stellplätze für Personenkraftwagen und Motorräder bis zu insgesamt 100 m²,
• Nicht genehmigungsbedürftig ist die Beseitigung von - vorgenannten Anlagen, - freistehenden Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3.

In diesen beispielhaft und nicht abschließend aufgezählten Fällen brauchen Sie keine Antragsunterlagen bei der Stadt einzureichen. Jedoch können Sie nicht davon ausgehen, dass das Vorhaben - nur weil es genehmigungsfrei ist - damit auch zulässig ist. Sie müssen bei Ihrem Bauvorhaben alle rechtlichen Vorschriften, örtlichen Satzungen, Bebauungsplan, Gestaltungssatzungen oder Nachbarschaftsrecht in die Planung einbeziehen. Außerdem müssen natürlich Brandschutzvorschriften und die notwendigen Abstandflächen eingehalten werden. Unter Umständen brauchen Sie sogar eine Erlaubnis oder Genehmigung einer anderen Behörde, z. B. wenn sich Ihr Vorhaben an einer Bundes- oder Landesstraße befindet. In jedem Fall ist es sinnvoll, sich im Vorfeld eines geplanten, nicht genehmigungspflichtigen Vorhabens bei der Bauberatung über Einzelheiten zu informieren und mit Beteiligten/Betroffenen (z. B. Nachbarn) das Gespräch zu suchen.

Den entscheidenden Anstoß zur Durchführung des Baugenehmigungsverfahrens erteilen grundsätzlich Sie als zukünftiger Bauherr. Zur Erstellung eines Bauantrages sollten Sie jedoch grundsätzlich eine Architektin/ einen Architekten beauftragen, der "bauvorlageberechtigt" ist, also beispielsweise Mitglied der Architektenkammer ist. Dabei sollten Sie sich die Bauvorlageberechtigung des in Aussicht genommenen Architekten oder Ingenieurs nachweisen lassen, ebenso wie den Abschluss einer Haftpflichtversicherung, zu deren Nachweis der Architekt verpflichtet ist.

Teilbaugenehmigung

Vor der Zustellung der Baugenehmigung darf mit der Ausführung Ihres Bauvorhabens einschließlich des Baugrubenaushubs nicht begonnen werden.

Unter bestimmten Voraussetzungen ist es jedoch möglich, auf schriftlichen Antrag für Teile des Bauvorhabens eine "Vorausgenehmigung" zu erhalten.

Voraussetzungen:

• der Bauaufsichtsbehörde liegt ein vollständiger Bauantrag vor
• das Vorhaben entspricht den öffentlich-rechtlichen Vorschriften
• die Statik für die Teilbaumaßnahme liegt vor

Mit der Teilbaugenehmigung können Bauarbeiten hinsichtlich der Baugrube, für einzelne Bauteile oder Abschnitte schon vor Erteilung der eigentlichen Baugenehmigung schriftlich gestattet werden. Diese Teilbaugenehmigung berechtigt aber nur zur Ausführung des festgelegten Teilbereiches.

Nach der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) gibt es mehrere baurechtliche Verfahren, in denen eine Baugenehmigung erteilt werden kann:

Freistellungsverfahren nach § 63 BauO NRW 2018

Neben den nicht abschließend aufgezählten Bauvorhaben nach § 62 BauO NRW können nach § 63 BauO NRW auch Wohngebäude im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, deren Erschließung gesichert ist, unter bestimmten Voraussetzungen genehmigungsfrei sein.

Hierzu sind jedoch, wie bei anderen Genehmigungen auch, entsprechende Bauvorlagen von der/dem Architektin/Architekten oder einem anderen Bauvorlageberechtigten der Bauordnungsbehörde vorzulegen. Dieses prüft dann, ob das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplanes entspricht und örtliche Bauvorschriften (Satzungen) eingehalten werden.

Sollten Sie dann nicht innerhalb eines Monats nach Eingang Ihrer Bauvorlagen von der Behörde die Nachricht erhalten, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchzuführen ist, können Sie mit der geplanten Baumaßnahme beginnen. Auf Antrag teilt Ihnen die Behörde bereits vor Ablauf der Frist mit, dass keine Bedenken gegen das Bauvorhaben bestehen oder dass aufgrund besonderer Umstände doch ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden muss.

Bitte beachten Sie, dass in den Fällen eines nicht für erforderlich gehaltenen Genehmigungsverfahrens die Verantwortung für die Übereinstimmung Ihres Bauvorhaben mit dem öffentlichen Baurecht bei Ihrer/Ihrem Architektin/Architekten, den einzuschaltenden Sachverständigen und nicht zuletzt auch bei Ihnen als Bauherrin/Bauherrn liegt.

Sie können aber auch weiterhin einen Bauantrag stellen. Dieser ist jedoch dann gebührenpflichtig und hat ggf. eine längere Bearbeitungszeit als einen Monat zur Folge.

Einfaches Baugenehmigungsverfahren nach § 64 BauO NRW

Das in § 64 BauO NRW beschriebene sogenannte „einfaches Baugenehmigungsverfahren“ ist das Regelverfahren. Es gilt mittlerweile für sehr viele Gebäudearten, insbesondere für Wohnbauten geringer und mittlerer Höhe und kleinere gemischt genutzte Bauvorhaben. Dieses Verfahren umfasst einen reduzierten behördlichen Prüfungsumfang, so dass die Einhaltung des Baurechts hier verstärkt vom Architekten und den Sachverständigen sicherzustellen ist.

Genehmigungsverfahren nach § 65 BauO NRW

In § 50 BauO NRW sind solche Vorhaben (Sonderbauten) abschließend aufgeführt, die nicht dem „einfachen Genehmigungsverfahren“ unterliegen. Dies sind zum Beispiel Gewerbebauten, Geschäftshäuser, Wohnhäuser größeren Umfanges (Hochhäuser). Diese Vorhaben werden im Rahmen des „normalen“ Baugenehmigungsverfahrens nach § 65 BauO NRW umfassend baurechtlich geprüft.

Die Baugenehmigungsbehörde hat über den Antrag, wenn er vollständig und beurteilungsfähig ist, innerhalb von sechs Wochen zu entscheiden. Aus wichtigen Gründen darf diese Frist überschritten werden, was z.B. der Fall ist, wenn der Bauherr Abweichungen von baurechtlichen Bestimmungen und/oder den Festsetzungen des Bebauungsplanes beantragt hat.

Im normalen Genehmigungsverfahren zählen zu den Bauantragsunterlagen häufig auch Gutachten aus mehreren Fachbereichen (z. B. Lärmprognosen und Brandschutzkonzepte).